전세자금 마련 전략과 보증금 리스크 줄이는 법

1. 전세자금조달전략:대출상품비교 및 계획수립
(키워드 : 전세자금대출, 버팀목전세대출, 청년전세자금대출)

전세자금을 마련할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 대출 상품이다.
요즘 같은 고금리 시대에는 이자 부담이 크기 때문에 금리가 낮은 정부 지원 대출을 우선적으로 활용하는 게 유리하다.
대표적으로 '버팀목 전세자금 대출'이나 '청년 전세 특례보증'이 있다.
버팀목대출은 소득 기준과 보증금 기준을 충족하면 연 2%대의 낮은 금리로 이용할 수 있어 부담이 적다.
청년 전세자금 대출은 만 34세 이하, 소득 5천만 원 이하 등 조건을 충족하면 더 좋은 조건을 받을 수 있다.

대출을 활용할 때는 단순히 한도만 따질 게 아니라 상환 계획까지 포함해 포트폴리오를 짜야한다.
무리해서 대출을 많이 받는 것보다는 일부 자금을 준비하고 나머지를 대출로 메우는 방식이 안정적이다.
또 중도상환수수료 여부, 거치기간, 상환방식도 미리 확인하는 것이 좋다.
자금 계획을 세울 때는 주거래은행과의 상담을 통해 구체적인 대출 조건을 비교해야 실수 없이 진행할 수 있다.

2. 전세보증금 리스크 저감: 보증보험 가입 필수
(키워드 : 전세보증금 반환보증, 깡통전세, 전세사기 예방)

전세보증금은 대부분 사람에게 전 재산이나 마찬가지다.
따라서 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 장치를 마련하는 것이 중요하다.
가장 효과적인 방법은 '전세보증금 반환보증'에 가입하는 것이다.
이 보증은 계약 기간이 끝났을 때 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 HUG나 SGI로 대신 반환하는 제도다.
가입을 위해서는 집주인의 동의가 필요하지 않고 일정 요건만 충족하면 세입자가 단독으로 신청할 수 있다.

요즘처럼 빈 깡통 전세 리스크가 높은 시기에는 반드시 보증보험에 가입해야 한다.
집값 하락이나 집주인의 채무불이행 등으로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘고 있다.
특히 신축 빌라, 준공된 지 얼마 안 된 다세대 주택일수록 위험이 높다.
이럴 때일수록 계약 전에 등기부등본을 확인하고 우선순위 설정이나 근저당권 등을 꼼꼼히 살펴야 한다.
전세 사기를 예방하려면 서류를 확인하고 보증보험에 가입하는 습관이 필수다.

3. 보증금 리스크 분산: 전세 대신 반전세·월세도 생각할 수 있다
(키워드 : 반대절, 월세, 전세리스크 분산전략)

전세는 초기 자금이 많이 들지만 주거 안정성과 월세 부담이 적다는 장점이 있다.
하지만 보증금이 큰 만큼 리스크도 크기 때문에 최근에는 '반전세'나 '월세'처럼 보증금이 적은 형태로 분산하는 것도 전략이다.
반전세는 전세보다는 보증금이 적고 일정 금액의 월세를 부담하는 구조로 자금 부담과 위험을 동시에 줄일 수 있다.
이러한 형태는 특히 1~2년의 단기 거주를 고려하는 경우나 자금 여유가 부족한 경우에 적합하다.

또 일부 자금을 다른 금융상품에 투자하거나 유동자산으로 보유함으로써 보증금 손실이 발생했을 때를 대비할 수 있다.
실제 사례를 보면 보증금 대부분을 전세에 몰아줬지만 집주인 채무로 인해 돈을 돌려받지 못하는 일이 생기기도 한다.
이러한 사태를 막기 위해서는 주거 형태도 분산투자 관점에서 접근하는 것이 바람직하다.
전세가 무조건 이익이라는 고정관념보다는 자산 구성과 리스크 관리 측면에서 전략적으로 판단해야 한다.

4. 보증금 보호를 위한 체크리스트 정리
(키워드 : 임대차계약서, 확정일자, 전입신고, 등기부등본)

전세계약을 안전하게 체결하기 위해서는 기본적인 절차를 철저히 지켜야 한다.
우선 임대차계약서 작성 후 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 한다.
이 절차를 거쳐야 보증금에 대한 법적 보호를 받을 수 있기 때문이다.
확정일자를 통해 임차인의 권리가 법적으로 인정되고 후순위 채권자보다 우선해 보증금을 반환받을 수 있게 된다.

또 계약 전 반드시 등기부등본을 열람해 집주인의 소유권, 근저당권, 임차권 설정 여부 등을 확인해야 한다.
만약 해당 주택에 근저당이 이미 많이 설정돼 있다면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있다.
전세계약서에 명시된 집주인과 등기부등본상 소유자가 일치하는지도 반드시 확인해야 한다.
실제 계약 사례에서 이런 부분을 소홀히 해 전세 사기를 당한 경우가 적지 않다.
계약은 단순한 서류 작업이 아니라 자산을 지키기 위한 전략적 선택이어야 한다.